Gayrimenkul ile Karadağ Oturma İzni 2025: Yeni Kurallar ve 200.000 Euro Sınırı
2025 yılında, Karadağ'da (Montenegro) gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni (boravak) alma programı, son 10 yılın en radikal değişikliklerine uğradı. 17 Kasım 2025'te "Yabancılar Yasası"ndaki değişiklikler yürürlüğe girdi. En önemli yenilik, finansal bir alt sınırın getirilmesidir. Artık statü kazanmak için gayrimenkul değerinin **en az 200.000 Euro** olması gerekmektedir. Daha önce program, herhangi bir konut satın alınarak kullanılabiliyordu, bu da Karadağ'ı Avrupa'ya giriş için en ekonomik seçenek haline getiriyordu. Yeni kurallar, AB mevzuatına uyum sağlamayı ve sahte işlemleri engellemeyi amaçlamaktadır.
Mevcut mülk sahiplerinin dikkatine! Eğer oturma izniniz 200.000 Euro'nun altında bir gayrimenkule dayanıyorsa, size bir yıllık geçiş süresi tanınmıştır. Bu süre zarfında, ya oturma izni dayanağınızı değiştirmeniz (örneğin şirket açmak veya işe girmek) ya da yeni sınıra uygun bir mülk satın almanız gerekmektedir. "Ucuz" mülke dayalı oturma iznini bir yıl sonra uzatmak imkansız olacaktır.
Gayrimenkul ve Başvuru Sahibi Şartları
Her mülk yasallaşma için uygun değildir. Sıkılaşan kontrollerle birlikte, İçişleri Bakanlığı (MUP) belgeleri daha titizlikle incelemektedir.Gayrimenkul Kriterleri
- Tür: Sadece konut (daire, ev).
- Değer: Satış sözleşmesinde en az 200.000 Euro. Gerçek piyasa değeri beyan edilen değerle eşleşmelidir.
- Belgeler: Konut statüsünü gösteren "List nepokretnosti" (Tapu Kaydı) bulunmalıdır.
- İstisnalar: Ticari gayrimenkuller, arsalar ve inşaat halindeki (iskan izni olmayan) yapılar oturma izni hakkı vermez.
İpucu: Gayrimenkulün belirli bir adresi (sokak ve numara) olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Belgelerde "bb" (bez broja — numarasız) yazıyorsa, polise kayıt yaptırırken ve belge alırken ciddi sorunlar yaşarsınız.
Gerekli Belgeler
- Pasaport (geçerlilik süresi talep edilen oturma izninden uzun olmalıdır).
- Menşei ülkeden alınan sabıka kaydı (mutlaka apostilli olmalı).
- Noter onaylı satış sözleşmesi ve güncel Tapu Kaydı (List nepokretnosti).
- Sağlık sigortası (yerel veya uluslararası, 30 gün veya daha uzun süreli).
- Fon kanıtı: Banka hesabında en az 3.650 Euro bulunduğuna dair belge (yıllık günlük 10 Euro hesabıyla).
Süreç ve Maliyetler
Plastik kimlik kartını alma prosedürü, satın alma anından itibaren yaklaşık 2 ay sürer.Adım Adım Talimatlar
1. Seçim ve Satın Alma. Mülk seçimi, belge "temizliği" kontrolü, noterde sözleşme imzalama. 2. Vergi Ödemesi. İkinci el piyasadan alıyorsanız gayrimenkul devir vergisi (%3-9 arası) ödenmesi. 3. MUP'a Başvuru. Bulunduğunuz belediyedeki İçişleri Bakanlığı şubesine şahsen başvuru. Biyometrik verilerin (fotoğraf, parmak izi) alınması. 4. Bekleme. Başvuru değerlendirme süresi 40 güne kadardır. 5. Teslim Alma. Plastik oturma izni kartının (boravak) alınması.
Uzman Tavsiyesi: Yatırım likiditesini korumak için Budva, Tivat veya Kotor'daki mülkleri tercih edin. Bu bölgelerdeki gayrimenkuller yılda %5-10 değer kazanır ve uzak bölgelerin aksine tüm yıl boyunca yüksek kira potansiyeline sahiptir.
Tahmini Maliyetler
- Mülk Fiyatı: 200.000 Euro'dan başlayan fiyatlar.
- Noter Ücretleri: 500–1000 Euro.
- Alım Vergisi: %3–9 (artan oranlı).
- Devlet Harçları: yaklaşık 60 Euro.
- Oturma İzni Kart Bedeli: 25 Euro.
- Sigorta: Yıllık 100–200 Euro.
Karadağ'da Yaşam Analizi: 2025 Gerçekleri
200 bin Euro yatırım yapmadan önce, taşınmanın objektif artılarını ve eksilerini değerlendirin.Artılar
* Düşük Vergiler: Kira gelirinde %9 vergi. Oturma izni sahipleri (bazı durumlarda) emlak vergisi ödemez. * Giriş Kolaylığı: "Vize-run" (her 30 günde bir çıkış-giriş) ülkeyi test etmek için hala işe yarıyor. * Avrupa'ya Yakınlık: AB ülkelerine ucuz uçuşlar, bölgenin coğrafi merkezi olması. * Topluluk: Yabancılar için gelişmiş altyapı (okullar, hizmetler).Eksiler
* Bankacılık Sektörü: Yerel bankalar genellikle yabancı şirketlerden gelen transferleri bloke eder. PayPal kısıtlı çalışır, kripto işlemleri zordur. * Sağlık: Teşhis seviyesi düşüktür. Ciddi tedaviler için yurt dışına gitmek daha iyidir. * Günlük Yaşam: Merkezi ısıtma eksikliği, kışın evlerde yüksek nem ve küf. Sık elektrik kesintileri. * Yavaş Temposu: Bürokrasi ve hizmet sektöründe "polako" (yavaş yavaş) mantığı.Popüler Efsanelerin Çürütülmesi
Sosyal medyada ve emlakçı broşürlerinde genellikle yanlış bilgilere rastlanır.- Efsane: Herhangi bir "harabe" ile oturma izni alınabilir.
Gerçek: 2025'ten itibaren 200.000 Euro sınırı geçerlidir. Ucuz mülklerin genellikle belge sorunları (yapı ruhsatı yok) vardır, bu da red ve hatta yıkıma yol açar. - Efsane: Ev almak vatandaşlığa götürür.
Gerçek: Oturma izni geçici bir statüdür. Kalıcı oturma izni ancak 5 yıl sonra, vatandaşlık ise 10 yıl sonra (dil sınavı ve kendi pasaportundan feragat şartıyla) alınabilir. - Efsane: Eski binalar yenilerden daha sağlamdır.
Gerçek: Eski yapılar genellikle ciddi rutubet sorunu yaşar, pahalı tadilat gerektirir ve değer kazanmaz. Modern siteler kira yoluyla daha hızlı kendini amorti eder. - Efsane: Yapı ruhsatı "sonra" alınabilir.
Gerçek: Ruhsatsız (upotrebna dozvola) mülk almak, büyük para cezaları ve kamu hizmetlerine (su, elektrik) bağlanamama riski taşır.
Özet
2025 Gayrimenkul Oturma İzni Programı artık Avrupa'ya "bütçe dostu bir bilet" değildir. Artık uzun vadeli yaşam planlayan varlıklı bireyler için bir araçtır. Karadağ iklimi ve vergi rejimi nedeniyle cazibesini korumaktadır ancak rasyonel bir hesaplama gerektirir.
Dürtüsel satın alımlar yapmayın. Önce, yerel iklimin ve zihniyetin size uygun olup olmadığını anlamak için ülkede 2-3 ay yaşayın. İşlemler için sadece lisanslı avukatlar kullanın.