2025 yılında kiralık konut piyasası: trendler ve fiyatlar

2022 yılındaki zirve fiyat artışlarının ardından, Karadağ emlak piyasası 2025 yılında istikrar kazandı. Fiyatlarda hafif bir düşüş eğilimi gözlemlenmektedir; ancak mevsimsel faktör belirleyici olmaya devam etmektedir. Yaz döneminde fiyatlar, kış sezonuna kıyasla 2–3 kat artabilmektedir.

Uzun dönem kiralama için en uygun zaman düşük sezon (Aralık–Şubat) veya sonbahardır (Eylül–Ekim). Bu dönemde konut seçeneği daha fazladır ve fiyatlar daha düşüktür.

Tavsiye: Mevsimsel tahliye veya fiyat artışlarından korunmak için sabit aylık ödemeli yıllık bir sözleşme imzalayın.

Budva ve çevresinde konut maliyetleri

Fiyatlar konuma ve konut tipine göre değişiklik göstermektedir. Uzak bölgelerde ve banliyölerde kira %30 daha ucuzdur, ancak zayıf altyapı nedeniyle araç sahibi olmayı gerektirir.

2025 yılı için güncel fiyatlar (Budva):

Stüdyolar: 450–1000 euro/ay.
1 odalı daireler: 450–700 euro/ay.
2 odalı daireler: 650–1400 euro/ay.
Evler/katlar: 300–1500 euro/ay.

Faturalar kira bedeline dahil değildir. Ortalama olarak aylık 35–100 euro tutarındadır (elektrik, su, çöp toplama, internet). Merkezi ısıtma olmadığını unutmayın: kışın klima veya ısıtıcılarla ısınma nedeniyle elektrik faturaları ciddi şekilde artar.

Konut arama: bireysel mi, acente aracılığıyla mı

Gayrimenkul aramanın iki ana yolu vardır:

Gayrimenkul acenteleri. Komisyon kira bedelinin yaklaşık %10’udur, ancak çoğu zaman ev sahibi tarafından ödenir. Lisanslı aracılarla çalışıldığında mevsimsel tahliye riski %5–10’a düşer.
Bireysel arama. Facebook gruplarını (örneğin Montenegro Expat Group) veya özel siteleri kullanın. Dolandırıcılık riski daha yüksektir.

Dikkat: Konutu bizzat görmeden ve ev sahibinin belgelerini kontrol etmeden “rezervasyon” için asla ön ödeme göndermeyin. Bu, Telegram kanallarında yaygın bir dolandırıcılık yöntemidir.

Hukuki süreç ve sözleşme

Yasal ikamet ve oturma izni (boravak) almak için noter onaylı bir sözleşme gereklidir. Noter hizmeti bedeli 10–20 eurodur.

Sözleşmede bulunması gereken maddeler

Tarafların pasaport bilgileri.
Taşınmazın tam adresi ve açıklaması (metrekare, oda sayısı).
Kira süresi ve uzatma koşulları.
Kira bedeli ve ödeme şekli.
Depozitonun iade koşulları.
Haklar ve yükümlülükler (küçük onarımları kimin ödeyeceği).

İmzalamadan önce ev sahibinden List nepokretnosti — mülkiyet belgesini talep edin; böylece herhangi bir yükümlülük olmadığından ve ev sahibinin gerçekliğinden emin olabilirsiniz.

İpucu: Ev sahipleri vergiler nedeniyle noterden kaçınabilir. Resmi sözleşmede daha düşük bir kira bedeli yazmayı teklif etmek, ev sahibini notere gitmeye ikna edebilir. Noter onaylı sözleşme, tahliyeye karşı tek güvencenizdir.

Depozito ve gizli ödemeler

Standart depozito tutarı 1–2 aylık kiradır (premium segmentte — 3 aya kadar). Depozito, mülkün korunması için teminat görevi görür.

İstatistiklere göre, taşınma sırasında ev sahipleri vakaların %80’inde temizlik veya küçük hasar gerekçesiyle depozitonun bir kısmını kesmeye çalışmaktadır.

Kayıpları en aza indirmek için:

Taşınırken dairenin durumunun fotoğraf ve video kaydını alın.
Sözleşmede iade koşullarını açıkça belirtin.
Depozitonun son ayın kirasına sayılması konusunda anlaşın.

Riskler ve konut kusurları

Daireyi incelerken teknik duruma dikkat edin; gizli kusurlar daha sonra ortaya çıkabilir.

Küf ve nem. Kışın kıyı bölgeleri için kritiktir. Köşeleri ve su yalıtımını kontrol edin.
Isıtma. Yerden ısıtması olmayan seramik zeminler kışın daireyi çok soğuk yapar.
İnternet. Hızı yerinde test edin; bazı bölgelerde bağlantı dengesizdir.
Borçlar. Önceki kiracıların fatura makbuzlarını isteyin, başkalarının borçları size geçmesin.

Ev sahibi altı aylık peşin ödeme talep ediyorsa dikkatli olun: bu, sorunlu bir konutun veya dolandırıcılık girişiminin işareti olabilir.

2025 yılında kiralık konut piyasası: trendler ve fiyatlar