Karadağ’da Gayrimenkul Satın Alma: Yatırımcı Rehberi (2025)
Karadağ gayrimenkul piyasası, mülk sahipliği yoluyla oturma izni (geçici ikamet) alma imkânı sayesinde yabancı yatırımcılar için cazibesini korumaktadır. “Yatırım Yoluyla Vatandaşlık” programı 2022 yılından itibaren kapatılmıştır, bu nedenle günümüzde konut satın almak vatandaşlığa değil, ikamete giden bir yoldur. Yabancılar, yerel halkla aynı şartlarda konut ve ticari gayrimenkul satın alma hakkına sahiptir. Ancak arazi konusunda bazı kısıtlamalar vardır:
Önemli: 5000 m²’den büyük arsa veya tarım arazisi satın almak için yabancıların yerel bir şirket (tüzel kişilik) kurması gerekmektedir. Ayrıca sınır bölgelerinde de kısıtlamalar bulunmaktadır.
Satın alma süreci: adım adım rehber
Mülkiyet hakkının tescil süreci 4 haftadan birkaç aya kadar sürebilir. Fiziksel olarak ülkede bulunmak zorunlu değildir — işlem vekâletname ile uzaktan gerçekleştirilebilir.- Gayrimenkul arama. Yatırım için başlıca bölgeler: Budva, Tivat, Podgorica. Yerel web sitelerini ve emlak acentelerini kullanın. Binanın durumunu değerlendirmek için yerinde inceleme ve bir mimar ile çalışılması tavsiye edilir.
- Rezervasyon ve inceleme. Fiyat üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra ön sözleşme imzalanır ve kapora ödenir (genellikle %10). Bu aşamada işlem güvenliği (due diligence) için bir avukat tutmak zorunludur.
- Finansman. Yerleşik olmayanlar Karadağ bankalarından ipotek kredisi alabilir: LTV (kredi / değer oranı) %50’ye kadar, vade 25 yıla kadar, faiz oranı %3–7. Ayrıca ödemeler için yerel bir bankada hesap açılması gerekir.
- Sözleşmenin imzalanması. Ana satış sözleşmesi noter huzurunda yalnızca Karadağca dilinde imzalanır (lisanslı tercüman gereklidir). Noter tarafların kimliklerini ve sözleşmenin içeriğini doğrular.
- Ödeme. Kalan tutarın ödenmesi. Güvenlik açısından emanet (escrow) hesabı kullanılması tavsiye edilir.
- Tescil. Tüm ödemeler yapıldıktan, vergiler ödendikten ve mahkeme onayı alındıktan sonra noter belgeleri Kadastro’ya iletir. Mülkiyet hakkı kayıt yapıldıktan sonra size geçer.
İpucu: Toplam işlem masrafları, gayrimenkul bedelinin %6–9’u kadardır. Buna noter ücreti (%0.01), avukat (%1 civarı) ve emlakçı komisyonu (%3–5, ancak çoğunlukla satıcı tarafından ödenir) dahildir.
Vergiler ve bakım giderleri
Karadağ’ın vergi sistemi avantajlıdır, ancak gayrimenkul türüne göre (birincil veya ikincil) bazı farklılıklar vardır.- KDV (PDV) %21: Yeni projelerde uygulanır (müteahhitten ilk satış). Genellikle fiyata dahildir. Bu durumda tapu devir vergisi ödenmez.
- Gayrimenkul devir vergisi (%3–6): İkincil konut veya arsa satın alırken alıcı tarafından ödenir. Temel oran piyasa değerinin %3’üdür. Yüksek bedelli mülklerde (genellikle 150.000 EUR üzeri) kademeli oran uygulanır.
- Yıllık emlak vergisi: Piyasa değerinin %0.25–1 arasındadır. Oranı belediye belirler.
- Turistik bölgelerde oteller için oran %5’e kadar çıkabilir.
- Vergi iki taksitte ödenir: 30 Haziran’a kadar ve 31 Ekim’e kadar.
- Sermaye kazancı vergisi: Yeniden satışta bireyler için vergi oranı %15’tir (alış ve satış fiyatı arasındaki fark).
- Kira geliri vergisi: Kira gelirleri %9–15 oranında vergilendirilir (yerleşik olmayanlar için stopaj oranı %9).
Riskler ve bunlardan kaçınma yolları
Piyasa gelişmekte olduğu için yetersiz inceleme yatırımcıların en büyük hatasıdır.
Başlıca riskler:
- Kaçak yapı: İzinlerin olmaması (upotrebna dozvola) para cezalarına, kullanım yasağına veya yıkıma yol açabilir. İmar durumunu mutlaka kontrol edin.
- Mülkiyet sorunları: Kadastro kayıtlarının güncel olmaması (özellikle köylerde) ve çözülmemiş miras problemleri.
- Gizli borçlar: Vergi ve aidat borçları yeni malike geçebilir. Güncel borcu yoktur belgesi talep edin.
Tavsiye: Her zaman yerel bir avukatla çalışın (maliyet ~işlem bedelinin %1’i). Hukuki destekten tasarruf etmek, “kirli” belgeler nedeniyle yatırım kaybına yol açabilir.
Bireysel kontrol: Kadastro (List Nepokretnosti)
Devletin online kadastro sistemi üzerinden ön incelemeyi kendiniz yapabilirsiniz. Ücretsizdir. ekatastar.me kullanım talimatı:- Geoportal veya kadastro sitesine gidin (ekatastar.me).
- Kullanıcı adı ve şifre olarak şunu girin: KORISNIK (her iki alan için).
- Belediyeyi (Opština) ve kadastro belediyesini (Katastarska opština) seçin.
- Parsel numarasını (Broj parcele) veya malik soyadını girin.
- Vlasnici (Malikler): Satıcının tek malik olduğundan veya tüm ortak maliklerin onayının bulunduğundan emin olun.
- Tereti i ograničenja (Yükümlülükler ve kısıtlamalar): En önemli bölüm. Hipoteka (ipotek), Dug (borç), Službenosti (irtifak hakları) veya mahkeme kısıtlamalarını arayın.
- Alan ve kullanım amacı: Gerçek durum ile belgeleri karşılaştırın. Kadastroda “livada” (çayır) yazıp gerçekte ev varsa — bu kaçak yapıdır.