Boravak u Crnoj Gori po osnovu nekretnine 2025: Nova pravila i prag od 200.000 eura
U 2025. godini program dobijanja privremenog boravka u Crnoj Gori pretrpio je najradikalnije promjene u posljednjih 10 godina. 17. novembra 2025. godine stupile su na snagu izmjene i dopune "Zakona o strancima". Glavna novina je uvođenje finansijskog praga. Sada, za dobijanje statusa, vrijednost objekta mora iznositi **minimum 200.000 eura**. Ranije je program bio dostupan kupovinom bilo kog stambenog prostora, što je činilo Crnu Goru najpovoljnijom ulaznom tačkom u Evropu. Nova pravila imaju za cilj usklađivanje sa zakonodavstvom EU i eliminisanje fiktivnih poslova.
Pažnja za trenutne vlasnike! Ako je vaš boravak dobijen na osnovu nekretnine vrijednosti manje od 200.000 eura, daje vam se prelazni period od jedne godine. Za to vrijeme morate ili promijeniti osnov boravka (npr. otvoriti firmu ili se zaposliti) ili kupiti objekat koji ispunjava novi cenzus. Produženje boravka na osnovu "jeftine" nekretnine nakon godinu dana biće nemoguće.
Zahtjevi za nekretninu i podnosioca
Nije svaki objekat pogodan za legalizaciju. Uz pooštrenu kontrolu, MUP provjerava dokumenta mnogo detaljnije.Kriterijumi objekta
- Tip: Samo stambeni prostor (stanovi, kuće).
- Vrijednost: Minimum 200.000 eura po ugovoru o kupoprodaji. Realna tržišna cijena mora odgovarati navedenoj.
- Dokumenti: Posjedovanje "Lista nepokretnosti" sa naznakom stambenog statusa.
- Izuzeci: Poslovni prostori, zemljišta i objekti u izgradnji (bez upotrebne dozvole) ne daju pravo na boravak.
Savjet: Obavezno provjerite da li objekat ima tačnu adresu (ulica i broj). Ako u dokumentima piše "bb" (bez broja), imaćete ozbiljnih problema sa prijavom u policiji i dobijanjem dokumenata.
Paket dokumenata
- Pasoš (rok važenja mora biti duži od traženog boravka).
- Potvrda o nekažnjavanju iz matične zemlje (obavezno sa apostilom).
- Notarski ovjeren kupoprodajni ugovor i svjež List nepokretnosti.
- Zdravstveno osiguranje (lokalno ili međunarodno na 30 dana ili duže).
- Dokaz o sredstvima: Potvrda iz banke o posjedovanju minimum 3.650 eura na računu (računa se 10 eura dnevno za godinu dana).
Proces i troškovi
Procedura dobijanja plastične ID kartice traje oko 2 mjeseca od trenutka kupovine.Korak po korak
1. Izbor i kupovina. Odabir objekta, provjera "čistoće" papira, potpisivanje ugovora kod notara. 2. Plaćanje poreza. Plaćanje poreza na promet nepokretnosti (3–9% zavisno od vrijednosti) ako kupujete na sekundarnom tržištu. 3. Predaja u MUP. Lična predaja dokumenata u filijali Ministarstva unutrašnjih poslova u vašoj opštini. Uzimanje biometrije (slika, otisci). 4. Čekanje. Rok za razmatranje zahtjeva je do 40 dana. 5. Preuzimanje. Dobijanje dozvole za privremeni boravak.
Preporuka eksperta: Za očuvanje likvidnosti investicije birajte objekte u Budvi, Tivtu ili Kotoru. Nekretnine na ovim lokacijama rastu 5–10% godišnje i imaju visok potencijal za izdavanje tokom cijele godine.
Procjena troškova
- Cijena objekta: od 200.000 eura.
- Usluge notara: 500–1000 eura.
- Porez na kupovinu: 3–9% (progresivna skala).
- Državne takse: oko 60 eura.
- Cijena kartice boravka: 25 eura.
- Osiguranje: 100–200 eura godišnje.
Analiza života u Crnoj Gori: Realnost 2025.
Prije nego investirate 200 hiljada eura, procijenite objektivne prednosti i mane preseljenja.Prednosti
* Niski porezi: 9% na prihod od rente. Rezidenti ne plaćaju porez na imovinu (u određenim slučajevima). * Lakoća ulaska: "Visa-run" (izlazak svakih 30 dana) i dalje funkcioniše kao način testiranja zemlje. * Blizina Evrope: Jeftini letovi ka zemljama EU, geografski centar regiona. * Zajednica: Razvijena infrastruktura za strance (vrtići, škole, servisi).Mane
* Bankarski sektor: Lokalne banke često blokiraju transfere od inostranih kompanija. PayPal radi sa ograničenjima, kripto operacije su otežane. * Medicina: Nizak nivo dijagnostike. Za ozbiljno liječenje bolje je ići u inostranstvo. * Svakodnevica: Nedostatak centralnog grijanja, visoka vlažnost i buđ u kućama zimi. Česti nestanci struje. * Spor ritam: Birokratija i "polako" mentalitet u svim sferama usluga.Rušenje popularnih mitova
Na društvenim mrežama se često nalaze netačne informacije.- Mit: Boravak se može dobiti na bilo koju "ruševinu".
Realnost: Od 2025. važi prag od 200.000 eura. Jeftini objekti često imaju probleme sa papirima (nema građevinske dozvole), što vodi ka odbijanju pa čak i rušenju. - Mit: Kupovina stana vodi do državljanstva.
Realnost: Boravak je privremeni status. Stalni boravak se može dobiti tek nakon 5 godina, a državljanstvo nakon 10 godina, uz uslov polaganja jezika i odricanja od matičnog pasoša. - Mit: Stara gradnja je pouzdanija od novogradnje.
Realnost: Stari fond često pati od vlage, zahtijeva skupo renoviranje i cijena mu ne raste. Moderni kompleksi se brže isplate kroz rentu. - Mit: Dozvola se može dobiti "kasnije".
Realnost: Kupovina objekta bez dozvole (upotrebna dozvola) je rizik od velikih kazni i nemogućnosti priključenja komunalija.
Rezime
Program boravka po nekretnini u 2025. godini više nije "budžetska karta" za Evropu. Sada je to instrument za imućne ljude koji planiraju dugoročan život. Crna Gora ostaje privlačna zbog klime i poreskog režima, ali zahtijeva trezvenu računicu.
Ne kupujte impulsivno. Prvo živite u zemlji 2-3 mjeseca, kako biste shvatili da li vam odgovara lokalna klima i mentalitet. Za transakcije koristite samo licencirane advokate.