Tržište zakupa u 2025. godini: trendovi i cijene

Nakon vrhunca rasta cijena u 2022. godini, tržište nekretnina u Crnoj Gori se stabilizovalo 2025. godine. Primjetna je tendencija blagog pada cijena, međutim sezonski faktor ostaje presudan. Tokom ljetnjeg perioda cijene mogu porasti 2–3 puta u poređenju sa zimskom sezonom.

Najpovoljnije vrijeme za traženje dugoročnog zakupa je vansezona (decembar–februar) ili jesen (septembar–oktobar). U tom periodu izbor objekata je širi, a cijene niže.

Preporuka: Radi zaštite od sezonskog iseljenja ili povećanja cijena, zaključite godišnji ugovor sa fiksnom mjesečnom zakupninom.

Cijene stanovanja u Budvi i okolini

Cijene variraju u zavisnosti od lokacije i tipa nekretnine. U udaljenim područjima i prigradskim naseljima zakup je 30% jeftiniji, ali zahtijeva posjedovanje automobila zbog slabe infrastrukture.

Aktuelne cijene za 2025. godinu (Budva):

Garsonjere: 450–1000 eura/mjesečno.
Jednosobni stanovi: 450–700 eura/mjesečno.
Dvosobni stanovi: 650–1400 eura/mjesečno.
Kuće/spratovi: 300–1500 eura/mjesečno.

Komunalni troškovi nijesu uključeni u cijenu zakupa. U prosjeku iznose 35–100 eura mjesečno (struja, voda, odvoz smeća, internet). Imajte u vidu nepostojanje centralnog grijanja: zimi se računi za struju naglo povećavaju zbog grijanja klima-uređajima ili grijalicama.

Traženje smještaja: samostalno ili preko agenta

Postoje dva glavna načina traženja nekretnina:

Agencije za nekretnine. Provizija iznosi oko 10% cijene zakupa, ali je često plaća vlasnik. Rizik od sezonskog iseljenja pri radu sa licenciranim posrednicima smanjuje se na 5–10%.
Samostalna pretraga. Koristite Facebook grupe (na primjer, Montenegro Expat Group) ili specijalizovane sajtove. Rizik od prevare je ovdje veći.

Pažnja: Nikada ne uplaćujte avans za „rezervaciju“ bez ličnog pregleda nekretnine i provjere dokumenata vlasnika. Ovo je česta prevarantska šema na Telegram kanalima.

Pravno uređenje i ugovor

Za legalan boravak i dobijanje dozvole boravka (boravak) neophodan je notarski ovjeren ugovor. Cijena notarske usluge iznosi 10–20 eura.

Obavezne stavke ugovora

Podaci iz pasoša obje strane.
Tačna adresa i opis nekretnine (površina, broj soba).
Trajanje zakupa i uslovi produženja.
Iznos zakupnine i način plaćanja.
Uslovi povrata depozita.
Prava i obaveze (ko plaća sitne popravke).

Prije potpisivanja zahtijevajte od vlasnika List nepokretnosti — dokaz o vlasništvu, kako biste se uvjerili da nema tereta i da je vlasnik stvaran.

Lifehack: Vlasnici često izbjegavaju notare zbog poreza. Ponudite da se u zvaničnom ugovoru navede manji iznos zakupnine ako će to pomoći da vlasnik pristane na notara. Notarski ugovor je vaša jedina zaštita od iseljenja.

Depozit i skrivena plaćanja

Standardni iznos depozita je 1–2 mjesečne zakupnine (u premium segmentu — do 3 mjeseca). Depozit služi kao garancija očuvanja imovine.

Statistika pokazuje da u 80% slučajeva stanodavci pokušavaju da zadrže dio depozita pri iseljenju, pozivajući se na čišćenje ili sitna oštećenja.

Da biste umanjili gubitke:

Napravite foto i video dokumentaciju stanja stana pri useljenju.
Precizirajte u ugovoru uslove povrata sredstava.
Dogovorite korišćenje depozita za plaćanje posljednjeg mjeseca boravka.

Zamke i nedostaci stambenog prostora

Prilikom pregleda stana obratite pažnju na tehničko stanje, jer se skriveni nedostaci mogu pojaviti kasnije.

Buđ i vlaga. Kritično za primorske krajeve zimi. Provjerite uglove i kvalitet hidroizolacije.
Grijanje. Keramički podovi bez podnog grijanja čine stan vrlo hladnim zimi.
Internet. Testirajte brzinu na licu mjesta; u nekim područjima veza je nestabilna.
Dugovi. Zahtijevajte račune za komunalije prethodnih stanara kako tuđi dugovi ne bi prešli na vas.

Ako vlasnik zahtijeva avansno plaćanje zakupa za šest mjeseci unaprijed, budite oprezni: to može biti znak problematičnog smještaja ili pokušaj prevare.

Tržište zakupa u 2025. godini: trendovi i cijene