Kupovina nekretnina u Crnoj Gori: Vodič za investitore (2025)
Tržište nekretnina u Crnoj Gori ostaje privlačno za strane investitore zahvaljujući mogućnosti dobijanja boravišne dozvole (privremenog boravka) kroz vlasništvo nad nekretninom. Program „Državljanstvo putem investicija“ zatvoren je od 2022. godine, stoga je kupovina nekretnine danas put ka rezidentstvu, ali ne i ka pasošu. Stranci imaju pravo da kupuju stambene i poslovne nekretnine pod istim uslovima kao i lokalni stanovnici. Međutim, postoje ograničenja u vezi sa zemljištem:
Važno: Za kupovinu zemljišnih parcela većih od 5000 m² ili poljoprivrednog zemljišta, stranac mora registrovati lokalnu kompaniju (pravno lice). Takođe postoje ograničenja u pograničnim zonama.
Proces kupovine: vodič korak po korak
Postupak upisa prava svojine traje od 4 sedmice do nekoliko mjeseci. Fizičko prisustvo nije obavezno — kupovina se može realizovati na daljinu putem punomoći.- Pretraga nekretnine. Glavni regioni za investiranje: Budva, Tivat, Podgorica. Koristite lokalne sajtove i agencije. Preporučuje se lični obilazak i angažovanje arhitekte radi procjene stanja objekta.
- Rezervacija i provjera. Nakon dogovora o cijeni potpisuje se predugovor i uplaćuje kapara (obično 10%). U ovoj fazi je obavezno angažovati advokata za due diligence (provjeru čistoće transakcije).
- Finansiranje. Nerezidenti mogu dobiti hipotekarni kredit u crnogorskoj banci: LTV (odnos kredita i vrijednosti) do 50%, rok do 25 godina, kamatna stopa 3–7%. Takođe je potrebno otvoriti račun u lokalnoj banci za plaćanja.
- Potpisivanje ugovora. Glavni kupoprodajni ugovor potpisuje se kod notara isključivo na crnogorskom jeziku (potreban je ovlašćeni sudski tumač). Notar potvrđuje identitete i sadržaj ugovora.
- Plaćanje. Uplata preostalog iznosa. Radi sigurnosti preporučuje se korišćenje eskrou računa.
- Registracija. Nakon pune uplate, plaćanja poreza i sudske ovjere, notar podnosi dokumenta Katastru. Pravo svojine prelazi na vas nakon upisa.
Lifehack: Ukupni troškovi transakcije iznose 6–9% od vrijednosti nekretnine. U to ulaze notarske usluge (0.01%), advokat (oko 1%) i provizija agenta (3–5%, ali je češće plaća prodavac).
Porezi i troškovi održavanja
Poreski sistem Crne Gore je povoljan, ali ima nijanse u zavisnosti od vrste nekretnine (primarno ili sekundarno tržište).- PDV 21%: Primjenjuje se na novogradnju (prva prodaja od investitora). Obično je već uključen u cijenu. U tom slučaju se ne plaća porez na promet nepokretnosti.
- Porez na promet nepokretnosti (3–6%): Plaća ga kupac prilikom kupovine sekundarne nekretnine ili zemljišta. Osnovna stopa je 3% tržišne vrijednosti. Za skuplje objekte (obično iznad 150.000 EUR) primjenjuje se progresivna stopa.
- Godišnji porez na imovinu: Između 0.25% i 1% tržišne vrijednosti. Stopu određuje opština.
- U turističkim zonama stopa za hotele može dostići 5%.
- Porez se plaća u dvije rate: do 30. juna i do 31. oktobra.
- Porez na kapitalnu dobit: Prilikom preprodaje porez iznosi 15% za fizička lica (razlika između kupovne i prodajne cijene).
- Porez na izdavanje: Prihodi od izdavanja oporezuju se stopom 9–15% (za nerezidente — porez po odbitku 9%).
Rizici i kako ih izbjeći
Tržište je u razvoju, stoga je nedovoljna provjera nekretnine glavna greška investitora.
Glavni rizici:
- Nelegalna gradnja: Nedostatak dozvola (upotrebna dozvola) može dovesti do kazni, zabrane korišćenja ili rušenja. Uvijek provjerite plansku dokumentaciju.
- Problemi sa vlasništvom: Zastarjeli upisi u katastru (posebno u selima) i neriješeni nasljedni odnosi.
- Skriveni dugovi: Dugovanja za poreze i komunalije mogu preći na novog vlasnika. Tražite svježu potvrdu o nepostojanju dugova.
Preporuka: Uvijek angažujte lokalnog advokata (trošak ~1% vrijednosti transakcije). Ušteda na pravnoj podršci često dovodi do gubitka investicije zbog „nečistih“ dokumenata.
Samostalna provjera: Katastar (List nepokretnosti)
Možete samostalno izvršiti osnovnu provjeru nekretnine putem državnog online katastra. Besplatno je. Uputstvo za korišćenje ekatastar.me:- Posjetite geoportal ili katastar (ekatastar.me).
- Koristite korisničko ime i lozinku: KORISNIK (za oba polja).
- Izaberite opštinu (Opština) i katastarsku opštinu (Katastarska opština).
- Unesite broj parcele (Broj parcele) ili prezime vlasnika.
- Vlasnici: Provjerite da li je prodavac jedini vlasnik ili ima saglasnost svih suvlasnika.
- Tereti i ograničenja: Najvažniji dio. Obratite pažnju na pojmove Hipoteka, Dug, Službenosti ili sudske zabrane.
- Površina i namjena: Uporedite stvarno stanje sa dokumentima. Ako u katastru piše „livada“, a u stvarnosti postoji kuća — radi se o nelegalnoj gradnji.