ВНЖ в Черногории 2025: Новые правила, типы разрешений и пошаговая инструкция

ВНЖ Черногории по недвижимости 2025: Новые правила и порог в 200 000 евро

В 2025 году программа получения вида на жительство (ВНЖ) в Черногории претерпела самые радикальные изменения за последние 10 лет. 17 ноября 2025 года вступили в силу поправки к «Закону об иностранцах». Главное нововведение — установление финансового ценза. Теперь для получения статуса ("боравака") стоимость объекта должна составлять минимум 200 000 евро. Ранее программа была доступна при покупке любой жилой площади, что делало Черногорию самой бюджетной точкой входа в Европу. Новые правила направлены на гармонизацию с законодательством ЕС и отсеивание фиктивных сделок.

Внимание текущим владельцам! Если ваш ВНЖ был получен на основании недвижимости стоимостью менее 200 000 евро, вам дается переходный период сроком в один год. За это время необходимо либо сменить основание (например, открыть фирму или трудоустроиться), либо приобрести объект, соответствующий новому цензу. Продление "дешевого" ВНЖ через год станет невозможным.

Требования к недвижимости и заявителю

Не любой объект подходит для легализации. С ужесточением контроля МВД (MUP) проверяет документы более тщательно.

Критерии объекта недвижимости

Тип: Только жилая недвижимость (квартиры, дома).
Стоимость: Минимум 200 000 евро по договору купли-продажи. Реальная рыночная цена должна соответствовать заявленной.
Документы: Наличие «Листа непокретности» (выписка из кадастра) с указанием жилого статуса.
Исключения: Коммерческая недвижимость, земельные участки и объекты на стадии строительства (без сдачи в эксплуатацию) не дают права на ВНЖ.

Лайфхак: Обязательно проверяйте наличие у объекта конкретного адреса (улица и номер). Если в документах указано "bb" (bez broja — без номера), у вас возникнут серьезные проблемы с регистрацией в полиции и получением документов.

Пакет документов для подачи

Заграничный паспорт (срок действия должен перекрывать запрашиваемый ВНЖ).
Справка об отсутствии судимости из страны происхождения (обязательно с апостилем).
Нотариально заверенный договор купли-продажи и свежий Лист непокретности.
Медицинская страховка (локальная или международная на срок 30 дней и более).
Подтверждение средств: Справка из банка о наличии минимум 3650 евро на счете (из расчета 10 евро в день на год).

Процесс оформления и расходы

Процедура получения заветного пластика занимает около 2 месяцев с момента покупки.

Пошаговая инструкция

1. Выбор и покупка. Подбор объекта, проверка "чистоты" документов, подписание договора у нотариуса. 2. Оплата налогов. Оплата налога на оборот недвижимости (3–9% в зависимости от стоимости), если покупаете на вторичном рынке. 3. Подача в MUP. Личная подача документов в отделении Министерства внутренних дел по месту жительства. Снятие биометрии (фото, отпечатки). 4. Ожидание. Срок рассмотрения заявления — до 40 дней. 5. Получение. Выдача пластиковой ID-карты (boravak).

Рекомендация эксперта: Для сохранения ликвидности инвестиций выбирайте объекты в Будве, Тивате или Которе. Недвижимость в этих локациях растет в цене на 5–10% в год и имеет высокий арендный потенциал круглый год, в отличие от удаленных районов.

Смета расходов (ориентировочно)

Стоимость объекта: от 200 000 евро.
Услуги нотариуса: 500–1000 евро.
Налог на покупку: 3–9% (шкала прогрессивная).
Госпошлины за ВНЖ: около 60 евро.
Стоимость карты ВНЖ: 25 евро.
Страховка: 100–200 евро в год.

Анализ жизни в Черногории: Реалии 2025 года

Прежде чем инвестировать 200 тысяч евро, оцените объективные плюсы и минусы переезда.

Плюсы

* Низкие налоги: 9% на доход от аренды. Резиденты не платят налог на имущество (в ряде случаев). * Легкость въезда: Визаран (выезд каждые 30 дней) все еще работает как способ тестирования страны. * Близость к Европе: Дешевые перелеты в страны ЕС, географический центр региона. * Сообщество: Развитая инфраструктура для русскоязычных (сады, школы, сервисы).

Минусы

* Банковский сектор: Местные банки часто блокируют переводы от иностранных компаний. PayPal работает с ограничениями, крипто-операции затруднены. * Медицина: Низкий уровень диагностики. Для серьезного лечения лучше выезжать за границу. * Быт: Отсутствие центрального отопления, высокая влажность и плесень в домах зимой. Частые отключения электричества. * Медленный ритм: Бюрократия и неспешность ("полако") во всех сферах услуг.

Разрушение популярных мифов

В соцсетях и рекламных проспектах риелторов часто встречается недостоверная информация.

Миф: ВНЖ можно получить на любую "развалюху".
Реальность: С 2025 года действует порог 200 000 евро. Дешевые объекты часто имеют проблемы с документами (нет разрешения на строительство), что ведет к отказам и даже сносу.
Миф: Покупка жилья ведет к гражданству.
Реальность: ВНЖ — это временный статус. ПМЖ можно получить только через 5 лет непрерывного проживания, а гражданство — через 10 лет, при условии сдачи экзамена по языку и отказа от родного паспорта.
Миф: Старый фонд надежнее новостроек.
Реальность: Старые дома часто страдают от капитальной сырости, требуют дорогого ремонта и не растут в цене. Современные ЖК окупаются быстрее за счет аренды.
Миф: Разрешение на строительство можно получить "потом".
Реальность: Покупка объекта без разрешения (upotrebna dozvola) — это риск огромных штрафов и невозможности подключения коммуникаций.

Резюме

Программа ВНЖ по недвижимости в 2025 году перестала быть "бюджетным билетом" в Европу. Теперь это инструмент для состоятельных людей, планирующих долгосрочное проживание. Черногория остается привлекательной благодаря климату и налоговому режиму, но требует трезвого расчета.

Не совершайте импульсивных покупок. Сначала поживите в стране 2-3 месяца в режиме "визарана", чтобы понять, подходит ли вам местный климат и менталитет. Для оформления сделок привлекайте только лицензированных юристов.