Рынок аренды в 2025 году: тренды и цены

После пикового роста цен в 2022 году, рынок недвижимости Черногории в 2025 году стабилизировался. Наблюдается тенденция к незначительному снижению стоимости, однако сезонный фактор остается определяющим. В летний период цены могут вырастать в 2–3 раза по сравнению с зимним сезоном.

Наиболее выгодное время для поиска долгосрочной аренды — несезон (декабрь–февраль) или осень (сентябрь–октябрь). В этот период выбор объектов шире, а цены ниже.

Рекомендация: Для защиты от сезонного выселения или повышения цен заключайте годовой контракт с фиксированной ежемесячной оплатой.

Стоимость жилья в Будве и окрестностях

Цены варьируются в зависимости от локации и типа жилья. В удаленных районах и пригородах аренда обходится на 30% дешевле, но требует наличия автомобиля из-за слабой инфраструктуры.

Актуальные ставки на 2025 год (Будва):

Студии: 450–1000 евро/месяц.
Однокомнатные квартиры: 450–700 евро/месяц.
Двухкомнатные квартиры: 650–1400 евро/месяц.
Дома/этажи: 300–1500 евро/месяц.

Коммунальные расходы не входят в стоимость аренды. В среднем они составляют 35–100 евро в месяц (электричество, вода, вывоз мусора, интернет). Учитывайте отсутствие центрального отопления: зимой счета за электричество резко возрастают из-за обогрева кондиционерами или обогревателями.

Поиск жилья: самостоятельно или через агента

Существует два основных способа поиска недвижимости:

Агентства недвижимости. Комиссия составляет около 10% от стоимости аренды, но часто ее оплачивает владелец. Риски сезонных выселений при работе с лицензированными посредниками снижаются до 5–10%.
Самостоятельный поиск. Используйте группы в Facebook (например, Montenegro Expat Group) или специализированные сайты. Риск мошенничества здесь выше.

Внимание: Никогда не переводите аванс за «бронь» без личного осмотра жилья и проверки документов владельца. Это распространенная схема мошенничества в Telegram-каналах.

Юридическое оформление и договор

Для легального проживания и получения ВНЖ (боравака) необходим нотариально заверенный договор. Стоимость услуги нотариуса составляет 10–20 евро.

Обязательные пункты договора

Паспортные данные обеих сторон.
Точный адрес и описание объекта (площадь, количество комнат).
Срок аренды и условия продления.
Сумма аренды и порядок оплаты.
Условия возврата депозита.
Права и обязанности (кто платит за мелкий ремонт).

Перед подписанием требуйте у владельца Лист некретнине (List nepokretnosti) — свидетельство о праве собственности, чтобы убедиться в отсутствии обременений и реальном статусе владельца.

Лайфхак: Владельцы часто избегаем нотариусов из-за налогов. Предложите указать в официальном договоре меньшую сумму аренды, если это поможет убедить хозяина пойти к нотариусу. Нотариальный договор — ваша единственная защита от выселения.

Депозит и скрытые платежи

Стандартный размер депозита составляет 1–2 месячные платы (в премиум-сегменте — до 3 месяцев). Депозит служит гарантией сохранности имущества.

Статистика показывает, что в 80% случаев арендодатели пытаются удержать часть депозита при выезде, ссылаясь на клининг или мелкие поломки.

Чтобы минимизировать потери:

Делайте фото- и видеофиксацию состояния квартиры при заселении.
Пропишите в договоре условия возврата средств.
Договоритесь об использовании депозита в счет оплаты последнего месяца проживания.

Подводные камни и дефекты жилья

При осмотре квартиры обращайте внимание на техническое состояние, так как скрытые дефекты могут проявиться позже.

Плесень и сырость. Критично для прибрежных районов зимой. Проверяйте углы и качество гидроизоляции.
Отопление. Кафельные полы без подогрева делают квартиру очень холодной зимой.
Интернет. Тестируйте скорость на месте, в некоторых районах соединение нестабильно.
Долги. Требуйте квитанции об оплате коммунальных услуг предыдущими жильцами, чтобы чужие долги не перешли на вас.

Если владелец требует предоплату за полгода вперед, будьте осторожны: это может быть признаком проблемного жилья или попыткой обмана.

Рынок аренды в 2025 году: тренды и цены