Покупка недвижимости в Черногории: Инструкция для инвестора (2025)
Рынок недвижимости Черногории остается привлекательным для иностранных инвесторов благодаря возможности получения ВНЖ (вида на жительство) через владение объектом. Программа «Гражданство за инвестиции» закрыта с 2022 года, поэтому покупка жилья сейчас — это путь к резидентству, но не к паспорту. Иностранцы имеют право покупать жилую и коммерческую недвижимость на тех же правах, что и местные жители. Однако существуют ограничения на землю:
Важно: Для покупки земельных участков площадью более 5000 кв. м или сельскохозяйственных земель иностранцу необходимо зарегистрировать местную компанию (юридическое лицо). Также существуют ограничения в приграничных зонах.
Процесс сделки: пошаговое руководство
Процедура оформления права собственности занимает от 4 недель до нескольких месяцев. Физическое присутствие не обязательно — сделку можно провести удаленно по доверенности.- Поиск объекта. Основные регионы для инвестиций: Будва, Тиват, Подгорица. Используйте местные сайты и агентства. Рекомендуется личный осмотр и привлечение архитектора для оценки состояния здания.
- Резервация и проверка. После согласования цены подписывается предварительный договор и вносится задаток (обычно 10%). На этом этапе обязательно нанимайте юриста для due diligence (проверки чистоты сделки).
- Финансирование. Нерезиденты могут получить ипотеку в черногорском банке: LTV (сумма кредита к стоимости) до 50%, срок до 25 лет, ставка 3–7%. Также необходимо открыть счет в местном банке для расчетов.
- Подписание договора. Основной договор купли-продажи подписывается у нотариуса исключительно на черногорском языке (потребуется лицензированный переводчик). Нотариус удостоверяет личности и суть соглашения.
- Оплата. Оплата оставшейся суммы. Для безопасности рекомендуется использовать эскроу-счет.
- Регистрация. После полной оплаты, уплаты налогов и заверения судом, нотариус подает документы в Кадастр. Право собственности переходит к вам после внесения записи.
Лайфхак: Общие затраты на оформление сделки составляют 6–9% от стоимости объекта. Сюда входят услуги нотариуса (0.01%), юриста (около 1%) и комиссия агента (3–5%, но её чаще платит продавец).
Налоги и расходы на содержание
Налоговая система Черногории лояльна, но имеет нюансы в зависимости от типа недвижимости (первичная или вторичная).- НДС (PDV) 21%: Применяется к новостройкам (первая продажа от девелопера). Обычно уже включен в цену. В этом случае налог на оборот недвижимости не платится.
- Налог на оборот недвижимости (3–6%): Платится покупателем при покупке вторичного жилья или земли. Базовая ставка — 3% от рыночной стоимости. Для дорогих объектов (обычно выше 150 000 евро) применяется прогрессивная шкала.
- Ежегодный налог на имущество: Составляет от 0.25% до 1% от рыночной стоимости. Ставку определяет муниципалитет.
- В туристических зонах для отелей ставка может доходить до 5%.
- Налог платится двумя частями: до 30 июня и до 31 октября.
- Налог на прирост капитала: При перепродаже недвижимости налог составляет 15% для физлиц (разница между ценой покупки и продажи).
- Налог на аренду: Доходы от сдачи жилья облагаются налогом 9–15% (для нерезидентов удерживаемый налог — 9%).
Риски и как их избежать
Рынок является развивающимся, поэтому неполная проверка объекта — главная ошибка инвестора.
Основные риски:
- Нелегальное строительство: Отсутствие разрешений (upotrebna dozvola) может привести к штрафам, запрету на эксплуатацию или сносу. Всегда проверяйте зонирование.
- Проблемы с титулом: Устаревшие записи в кадастре (особенно в селах) и неурегулированные вопросы с наследниками.
- Скрытые долги: Долги по налогам и коммунальным услугам могут перейти на нового владельца. Требуйте свежую выписку об отсутствии задолженностей.
Рекомендация: Всегда нанимайте местного юриста (стоимость ~1% от сделки). Экономия на юридическом сопровождении часто приводит к потере инвестиций из-за "грязных" документов.
Самостоятельная проверка: Кадастр (List Nepokretnosti)
Вы можете провести первичную проверку объекта самостоятельно через государственный онлайн-кадастр. Это бесплатно. Инструкция по использованию ekatastar.me:- Перейдите на сайт геопортала или кадастра (ekatastar.me).
- Используйте логин и пароль: KORISNIK (для обоих полей).
- Выберите муниципалитет (Opština) и кадастровую общину (Katastarska opština).
- Введите номер участка (Broj parcele) или фамилию владельца.
- Vlasnici (Владельцы): Убедитесь, что продавец является единственным владельцем или имеет согласие всех совладельцев.
- Tereti i ograničenja (Обременения): Самый важный раздел. Ищите слова Hipoteka (ипотека), Dug (долг), Službenosti (сервитуты) или судебные запреты.
- Площадь и назначение: Сравните фактическое состояние с документами. Если в кадастре стоит "livada" (луг), а по факту стоит дом — это нелегальная постройка.