Aufenthaltserlaubnis in Montenegro durch Immobilien 2025: Neue Regeln und die 200.000-Euro-Schwelle
Im Jahr 2025 hat das Programm zur Erlangung einer befristeten Aufenthaltserlaubnis (Boravak) in Montenegro die radikalsten Änderungen der letzten 10 Jahre erfahren. Am 17. November 2025 traten Änderungen des "Ausländergesetzes" in Kraft. Die wichtigste Neuerung ist die Einführung einer finanziellen Schwelle. Um den Status zu erhalten, muss der Immobilienwert nun **mindestens 200.000 Euro** betragen. Zuvor war das Programm beim Kauf von beliebigem Wohnraum verfügbar, was Montenegro zum günstigsten Einstiegspunkt nach Europa machte. Die neuen Regeln zielen darauf ab, sich der EU-Gesetzgebung anzunähern und Scheingeschäfte auszusortieren.
Achtung für aktuelle Eigentümer! Wenn Ihre Aufenthaltserlaubnis auf einer Immobilie im Wert von unter 200.000 Euro basiert, wird Ihnen eine Übergangsfrist von einem Jahr gewährt. In dieser Zeit müssen Sie entweder die Grundlage Ihres Aufenthalts ändern (z. B. eine Firma gründen oder eine Anstellung finden) oder eine Immobilie erwerben, die den neuen Anforderungen entspricht. Eine Verlängerung der "günstigen" Aufenthaltserlaubnis ist nach einem Jahr nicht mehr möglich.
Anforderungen an Immobilie und Antragsteller
Nicht jedes Objekt ist für die Legalisierung geeignet. Aufgrund strengerer Kontrollen prüft das Innenministerium (MUP) die Dokumente gründlicher.Immobilienkriterien
- Typ: Nur Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser).
- Wert: Mindestens 200.000 Euro laut Kaufvertrag. Der reale Marktwert muss dem angegebenen Wert entsprechen.
- Dokumente: Vorhandensein eines "List nepokretnosti" (Grundbuchauszug) mit Vermerk des Wohnstatus.
- Ausnahmen: Gewerbeimmobilien, Grundstücke und Objekte im Bau (ohne Nutzungsgenehmigung) berechtigen nicht zum Aufenthalt.
Lifehack: Prüfen Sie unbedingt, ob das Objekt eine konkrete Adresse (Straße und Hausnummer) hat. Wenn in den Dokumenten "bb" (bez broja — ohne Nummer) steht, werden Sie ernsthafte Probleme bei der polizeilichen Anmeldung und dem Erhalt von Dokumenten haben.
Dokumentenpaket
- Reisepass (Gültigkeit muss die beantragte Aufenthaltsdauer überschreiten).
- Polizeiliches Führungszeugnis aus dem Herkunftsland (unbedingt mit Apostille).
- Notariell beglaubigter Kaufvertrag und ein aktueller Grundbuchauszug.
- Krankenversicherung (lokal oder international für 30 Tage oder länger).
- Finanznachweis: Bankbestätigung über ein Guthaben von mindestens 3.650 Euro (berechnet als 10 Euro pro Tag für ein Jahr).
Prozess und Kosten
Das Verfahren zur Erlangung der Plastik-ID-Karte dauert ab dem Kaufzeitpunkt etwa 2 Monate.Schritt-für-Schritt-Anleitung
1. Auswahl und Kauf. Auswahl des Objekts, Prüfung der "Sauberkeit" der Dokumente, Unterzeichnung des Vertrags beim Notar. 2. Steuerzahlung. Zahlung der Grunderwerbsteuer (3–9% je nach Wert), wenn Sie auf dem Sekundärmarkt kaufen. 3. Einreichung beim MUP. Persönliche Einreichung der Unterlagen bei der Zweigstelle des Innenministeriums in Ihrer Gemeinde. Erfassung biometrischer Daten (Foto, Fingerabdrücke). 4. Wartezeit. Die Bearbeitungszeit des Antrags beträgt bis zu 40 Tage. 5. Abholung. Erhalt der Plastik-Aufenthaltskarte (Boravak).
Expertenempfehlung: Um die Liquidität der Investition zu erhalten, wählen Sie Objekte in Budva, Tivat oder Kotor. Immobilien an diesen Standorten gewinnen jährlich 5–10% an Wert und haben im Gegensatz zu abgelegenen Gebieten ein ganzjähriges hohes Mietpotenzial.
Geschätzte Kosten
- Immobilienpreis: ab 200.000 Euro.
- Notarkosten: 500–1.000 Euro.
- Grunderwerbsteuer: 3–9% (progressive Skala).
- Staatliche Gebühren: ca. 60 Euro.
- Kosten für Aufenthaltskarte: 25 Euro.
- Versicherung: 100–200 Euro pro Jahr.
Analyse des Lebens in Montenegro: Realitäten 2025
Bevor Sie 200.000 Euro investieren, wägen Sie die objektiven Vor- und Nachteile eines Umzugs ab.Vorteile
* Niedrige Steuern: 9% auf Mieteinnahmen. Einwohner zahlen (in einigen Fällen) keine Grundsteuer. * Einfache Einreise: "Visa-Run" (Ausreise alle 30 Tage) funktioniert immer noch als Möglichkeit, das Land zu testen. * Nähe zu Europa: Günstige Flüge in EU-Länder, geografisches Zentrum der Region. * Community: Entwickelte Infrastruktur für Expats (Kindergärten, Schulen, Dienstleistungen).Nachteile
* Bankensektor: Lokale Banken blockieren oft Überweisungen von ausländischen Unternehmen. PayPal funktioniert eingeschränkt, Krypto-Operationen sind erschwert. * Medizin: Niedriges Diagnoseniveau. Für ernsthafte Behandlungen ist es besser, ins Ausland zu gehen. * Alltag: Fehlende Zentralheizung, hohe Luftfeuchtigkeit und Schimmel in Häusern im Winter. Häufige Stromausfälle. * Langsames Tempo: Bürokratie und "Polako"-Mentalität (langsam/gemütlich) in allen Dienstleistungsbereichen.Entlarvung populärer Mythen
In sozialen Netzwerken und Maklerbroschüren finden sich oft Fehlinformationen.- Mythos: Aufenthaltserlaubnis gibt es für jede "Ruine".
Realität: Ab 2025 gilt die 200.000-Euro-Schwelle. Billige Objekte haben oft Dokumentenprobleme (keine Baugenehmigung), was zu Ablehnungen und sogar Abriss führt. - Mythos: Immobilienkauf führt zur Staatsbürgerschaft.
Realität: Die Aufenthaltserlaubnis ist ein vorübergehender Status. Eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung gibt es erst nach 5 Jahren, die Staatsbürgerschaft nach 10 Jahren, vorbehaltlich einer Sprachprüfung und dem Verzicht auf den Heimatpass. - Mythos: Altbau ist zuverlässiger als Neubau.
Realität: Der Altbestand leidet oft unter starker Feuchtigkeit, erfordert teure Renovierungen und steigt nicht im Wert. Moderne Komplexe rentieren sich durch Vermietung schneller. - Mythos: Baugenehmigung kann "später" eingeholt werden.
Realität: Der Kauf eines Objekts ohne Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) birgt das Risiko hoher Geldstrafen und der Unmöglichkeit, Versorgungsleitungen anzuschließen.
Zusammenfassung
Das Immobilien-Aufenthaltsprogramm 2025 ist kein "Billig-Ticket" mehr nach Europa. Es ist jetzt ein Instrument für wohlhabende Personen, die einen langfristigen Aufenthalt planen. Montenegro bleibt aufgrund seines Klimas und Steuersystems attraktiv, erfordert aber eine nüchterne Kalkulation.
Tätigen Sie keine Impulskäufe. Leben Sie zunächst 2-3 Monate im "Visa-Run"-Modus im Land, um zu verstehen, ob Ihnen das lokale Klima und die Mentalität zusagen. Nutzen Sie für Transaktionen nur lizensierte Anwälte.