Immobilienkauf in Montenegro: Leitfaden für Investoren (2025)
Der Immobilienmarkt Montenegros bleibt für ausländische Investoren attraktiv, da der Erwerb einer Immobilie den Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis (befristeter Aufenthalt) ermöglicht. Das Programm „Staatsbürgerschaft durch Investitionen“ ist seit 2022 geschlossen, daher führt der Immobilienkauf heute zur Aufenthaltsgenehmigung, jedoch nicht zum Pass. Ausländer haben das Recht, Wohn- und Gewerbeimmobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische zu erwerben. Es bestehen jedoch Einschränkungen beim Grundstückserwerb:
Wichtig: Für den Kauf von Grundstücken über 5.000 m² oder landwirtschaftlichen Flächen muss ein Ausländer eine lokale Gesellschaft (juristische Person) gründen. Zudem gelten Einschränkungen in Grenzgebieten.
Transaktionsprozess: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts dauert 4 Wochen bis mehrere Monate. Eine persönliche Anwesenheit ist nicht erforderlich — der Kauf kann per Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden.- Objektsuche. Wichtige Investitionsregionen: Budva, Tivat, Podgorica. Nutzen Sie lokale Websites und Agenturen. Eine persönliche Besichtigung sowie die Einbindung eines Architekten zur Bewertung des Gebäudezustands werden empfohlen.
- Reservierung und Prüfung. Nach Preisvereinbarung wird ein Vorvertrag unterzeichnet und eine Anzahlung geleistet (in der Regel 10%). In dieser Phase ist es zwingend erforderlich, einen Anwalt für die Due Diligence (rechtliche Prüfung) zu beauftragen.
- Finanzierung. Nichtansässige können eine Hypothek bei einer montenegrinischen Bank erhalten: LTV (Kreditwertquote) bis zu 50%, Laufzeit bis zu 25 Jahre, Zinssatz 3–7%. Zudem ist die Eröffnung eines Kontos bei einer lokalen Bank erforderlich.
- Vertragsunterzeichnung. Der Hauptkaufvertrag wird ausschließlich in montenegrinischer Sprache vor einem Notar unterzeichnet (ein vereidigter Übersetzer ist erforderlich). Der Notar bestätigt die Identität der Parteien und den Inhalt der Vereinbarung.
- Zahlung. Zahlung des Restbetrags. Zur Sicherheit wird die Nutzung eines Treuhandkontos (Escrow) empfohlen.
- Registrierung. Nach vollständiger Zahlung, Steuerbegleichung und gerichtlicher Beglaubigung reicht der Notar die Unterlagen beim Kataster ein. Das Eigentumsrecht geht nach Eintragung auf Sie über.
Lifehack: Die gesamten Transaktionskosten betragen 6–9% des Immobilienwertes. Darin enthalten sind Notarkosten (0.01%), Anwaltskosten (ca. 1%) sowie die Maklerprovision (3–5%, wird jedoch чаще vom Verkäufer getragen).
Steuern und laufende Kosten
Das Steuersystem Montenegros ist investorenfreundlich, weist jedoch je nach Immobilienart (Primär- oder Sekundärmarkt) Besonderheiten auf.- Mehrwertsteuer (PDV) 21%: Gilt für Neubauten (Erstverkauf durch den Bauträger). In der Regel bereits im Preis enthalten. In diesem Fall entfällt die Grunderwerbsteuer.
- Grunderwerbsteuer (3–6%): Wird vom Käufer beim Erwerb von Bestandsimmobilien oder Grundstücken gezahlt. Der Basissatz beträgt 3% des Marktwerts. Für hochpreisige Objekte (meist über 150.000 EUR) gilt ein progressiver Steuersatz.
- Jährliche Grundsteuer: Zwischen 0.25% und 1% des Marktwertes. Der Satz wird von der Gemeinde festgelegt.
- In touristischen Zonen kann der Steuersatz für Hotels bis zu 5% betragen.
- Die Steuer wird in zwei Raten gezahlt: bis zum 30. Juni und bis zum 31. Oktober.
- Kapitalertragsteuer: Beim Weiterverkauf beträgt die Steuer 15% für Privatpersonen (Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis).
- Mietsteuer: Einnahmen aus Vermietung werden mit 9–15% besteuert (Quellensteuer für Nichtansässige — 9%).
Risiken und wie man sie vermeidet
Da sich der Markt noch entwickelt, ist eine unzureichende Prüfung der Immobilie der häufigste Fehler von Investoren.
Hauptrisiken:
- Illegale Bebauung: Fehlende Genehmigungen (upotrebna dozvola) können zu Geldstrafen, Nutzungsverboten oder Abriss führen. Überprüfen Sie stets die Flächennutzung.
- Probleme mit dem Eigentumstitel: Veraltete Katastereinträge (insbesondere in ländlichen Gebieten) sowie ungelöste Erbfragen.
- Versteckte Schulden: Steuer- und Nebenkostenschulden können auf den neuen Eigentümer übergehen. Verlangen Sie eine aktuelle Schuldenfreiheitsbescheinigung.
Empfehlung: Beauftragen Sie immer einen lokalen Anwalt (Kosten ~1% des Transaktionswertes). Einsparungen bei der rechtlichen Begleitung führen häufig zu Investitionsverlusten aufgrund „belasteter“ Dokumente.
Eigenständige Prüfung: Kataster (List Nepokretnosti)
Eine erste Prüfung der Immobilie können Sie selbst über das staatliche Online-Kataster durchführen. Dies ist kostenlos. Anleitung zur Nutzung von ekatastar.me:- Besuchen Sie das Geoportal oder die Kataster-Website (ekatastar.me).
- Verwenden Sie Login und Passwort: KORISNIK (für beide Felder).
- Wählen Sie die Gemeinde (Opština) und die Katastergemeinde (Katastarska opština).
- Geben Sie die Parzellennummer (Broj parcele) oder den Nachnamen des Eigentümers ein.
- Vlasnici (Eigentümer): Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer alleiniger Eigentümer ist oder die Zustimmung aller Miteigentümer vorliegt.
- Tereti i ograničenja (Belastungen und Beschränkungen): Der wichtigste Abschnitt. Achten Sie auf Begriffe wie Hipoteka (Hypothek), Dug (Schuld), Službenosti (Dienstbarkeiten) oder gerichtliche Sperren.
- Fläche und Nutzung: Vergleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit den Dokumenten. Steht im Kataster „livada“ (Wiese), befindet sich dort aber tatsächlich ein Haus — handelt es sich um eine illegale Bebauung.